“부동산임대차계약서, 전세 계약서 사회초년생이 꼭 알아야 할 실전 체크리스트와 특약 예시”

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📝 부동산임대차계약서, 이거 놓치면 반드시 후회한다

– 사회초년생의 피땀눈물 계약 분투기 & 실제 대처 노하우

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계약서

 

 

안녕하세요!
저는 사회초년생 시절,
**“부동산에서 다 알아서 해주겠지”**라는 막연한 믿음으로
첫 전세 계약을 했다가,
정말 잊지 못할 현실의 벽과 멘탈붕괴를 겪었던 사람입니다.

이 글은
“나만 이런 줄 알았더니 다 그렇더라” 하는 공감,
그리고
**“이제 다시 그 상황이 오면 절대 이렇게 대처한다!”**는
실전 팁까지 담았습니다.

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1️⃣ 계약, 중개사가 다 챙겨줄 줄 알았는데…

처음엔 중개사 말을 전적으로 믿고 시작했습니다.
하자, 관리비 분쟁, 특약 등은
**“부동산이 다 해주겠지~”**라고 넘겼죠.

하지만
막상 문제가 생기면 계약서에 명확히 기재되지 않은 부분 때문에
무조건 불리한 상황이 반복됐습니다.
(예: 하자 수리, 벽지 교체 약속, 관리비 포함 여부 등)

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2️⃣ ‘대출 걱정 NO’라더니, 계약서 쓰고 나선 돌변

가장 힘들었던 건 대출 문제였습니다.

• 가계약 전:
  “대출 무조건 잘 나와요!”
  “걱정 마세요, 집주인도 다 아는 내용입니다!”
  → 안심하고 가계약금 송금
• 계약서 작성 후:
  갑자기 “대출 한도가 적게 나왔으니,
  현금 더 채워넣으세요. 안 되면 다른 집 알아보세요.”
  “없으면 계약 위반이니까 가계약금 못 돌려줍니다.” 협박

결국 울며 겨자 먹기로 은행 여러 군데를 돌며
어렵게 대출 한도를 맞췄던 기억이 납니다.

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3️⃣ 구두 약속의 함정 – 특약에 안 쓰면 다 무용지물

벽지 도배 등 수리를 해준다는 구두 약속이 있었지만
이사 당일,
“못 해준다. 하고 싶으면 네가 해라.”
결국 “계약서에 없으니까 책임 없다.”
아무리 항의해도 소용없었습니다.

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4️⃣ 지금 다시 그 상황이라면?

가계약 전:
반드시 “대출이 적게 나오면 계약 해지 가능”
특약을 명확히 계약서에 기입

부동산 중개인:
“대출 가능하다고 했는데 실제로 안 됐다”면
중개인 귀책사유로 계약금 반환 요구
→ 관할 구청 부동산거래관리과에 민원 신고 가능
(구청 연락처, 신고 방법 안내 링크 첨부)

모든 구두 약속:
도배, 수리 등은 반드시 특약사항에 구체적으로 명시
(예: “이사 전 벽지 전면 교체, 비용은 집주인 부담”)

계약서 꼼꼼 체크:
관리비 포함 범위, 하자 발생 시 책임 등
애매한 부분은 반드시 특약에 문서로 남기기

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주택 전세 계약서

https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do

경기도 과천시 관문로 위치. 전자민원, 준법 운동, 여성포럼, 인권 광장.

주택임대차표준 양식 다운 

 

 

💡 초보자 TIP

• 대출 특약/수리 특약 등은 반드시 계약서에 적기
• 구두 약속, 문자/카톡 등 기록도 남겨두기
• 계약금, 가계약금 관련 분쟁 시
  한국소비자원 등 공식 상담 채널 적극 활용

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📋 부동산 계약 시 체크리스트

(실전 체크 포인트 10가지)

체크항목설명·확인 포인트

1. 대출 한도 및 가능 여부	실제 대출 가능금액, 은행 확정 전 가계약 NO
2. 특약사항 기재	하자수리, 도배, 관리비 포함 등 모든 약속은 구체적으로 특약란에 명시
3. 계약금·가계약금 반환 조건	대출 미승인, 임대인 귀책 등 반환 가능 사유 명확히 기입
4. 관리비·공과금 범위	“관리비에 포함/미포함” 항목, 미납액 발생 시 책임 주체
5. 하자 책임 및 처리 방법	하자 발생 시 수리 주체·비용 분담 명확히
6. 등기부등본 확인	임대인 명의, 근저당·가압류 등 권리관계 직접 열람
7. 전입·확정일자 등 실거주 요건 확인	전입신고, 확정일자, 실제 거주 가능 일자 체크
8. 주변시세 및 유사매물 비교	계약 전 시세조사, 동일 조건 유사 매물 비교
9. 중개보수료 등 비용내역 확인	계약서에 명확히 명시, 별도 비용(인지세 등)까지 체크
10. 임대인·중개인 연락처 및 신분증 확인	긴급상황 대비, 실제 명의자·중개인 신분증 사진/연락처 기록

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🔖 반드시 챙길 실전 특약 예시 (복붙 !)

1. 대출 불가/한도 미달 시 계약 해제
   • “본 계약 체결 후 금융기관의 대출 한도가 계약금액에 미치지 못하거나 대출이 불가할 경우,
     계약금 반환 및 계약 해제가 가능하다.”
2. 집주인·중개인 귀책 시 계약금 반환
   • “임대인의 귀책사유(하자, 권리관계 등)로 계약이 해제되는 경우,
     계약금(가계약금 포함) 전액을 즉시 반환한다.”
3. 도배·하자·수리 등 집수리 특약
   • “이사(입주) 전 벽지 전면 교체 및 주요 하자(누수, 곰팡이 등)는 임대인이 책임지고 수리한다.”
   • “수리 내역 및 완료 시점은 입주 전 문자, 사진 등으로 확인 후 입주한다.”
4. 관리비/공과금 미납시 처리 특약
   • “입주(잔금일) 이전 발생한 관리비 및 각종 공과금은 임대인이 전액 부담하며,
     미납시 잔금에서 공제 후 지급할 수 있다.”
5. 계약금 반환 및 위약금 처리
   • “계약 해지 시 위약금, 계약금 반환 등은 민법 및 임대차 보호법 기준에 따른다.”
6. 전입신고·확정일자 관련
   • “임차인은 입주(잔금일) 즉시 전입신고, 확정일자를 받을 수 있도록 임대인은 협조한다.”
7. 특약에 없는 내용은 별도 합의
   • “본 계약 특약란에 명시되지 않은 사항은, 추후 분쟁 발생 시
     임차인(임대인)에게 불리하게 해석하지 않는다.”

💬 마무리 한마디

“남들은 다 알아서 하겠지” 하는 순간,
내 돈과 내 권리는 누구도 지켜주지 않습니다.
한 번만 꼼꼼히 체크하면
10번의 후회와 금전적 손실을 막을 수 있습니다.

이 글이 사회초년생, 첫 집 계약하는 분들,
그리고 두 번 다시 ‘부동산 트라우마’ 겪고 싶지 않은 분들께
작은 도움이 되길 바랍니다.