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🏠 전세권 설정 vs 임대차 등기명령 – 언제, 누가, 왜 써야 할까?
안녕하세요! 오늘은 임차인의 보증금 보호를 위한 두 가지 방법, 바로 **'전세권 설정'**과 **'임대차 등기명령'**에 대해 실전 중심으로 정리해드립니다.
둘 다 '등기'를 활용하는 보호 장치이지만, 법적 성격도 다르고, 쓰이는 시점도, 대상도 완전히 다릅니다.
🔍 먼저 두 개념부터 빠르게 비교해볼게요
구분전세권 설정임대차 등기명령
| 법적 성격 | 물권 (강한 권리) | 채권 (약한 권리) |
| 등기 방식 | 집주인 협조 필요, 등기소 등기 | 임차인이 법원에 신청, 집주인 동의 불필요 |
| 효력 발생 시점 | 등기 완료 즉시 | 법원의 결정 후 등기 완료 시 |
| 경매 청구 | 가능 | 가능 (단, 점유+전입+확정일자 필수) |
| 보통 사용 시점 | 계약 초기 | 계약 종료 후 보증금 미반환 시 |
| 주 사용 대상 | 고액 전세, 상가, 법인 계약 등 | 일반 임차인, 명도 직전 세입자 |
🧭 나는 어떤 제도를 써야 할까? (초보자용 빠른 판단)
| 당신의 상황은? | 추천 대응 |
| 계약 전, 고액 보증금 | 전세권 설정 (안전장치 확보) |
| 회사에서 직원용 전세 계약 | 전세권 설정 (법인 보호 목적) |
| 오피스텔 전세, 집주인이 법인 | 전세권 설정 (상가성 건물은 더 안전하게) |
| 계약 끝났는데 보증금 못 돌려받음 | 임대차 등기명령 (법원 등기로 보호 확보) |
| 명도(퇴거) 직전, 강제 퇴거 위기 | 임대차 등기명령 (긴급 대응용) |
| 집주인이 연락 두절, 협조 안 함 | 임대차 등기명령 (전세권 불가능할 때 대안) |
🏢 누가 주로 사용하나요?
✅ 전세권 설정은…
- 법인(회사 임대), 상가 계약자
- 고액 보증금 계약자 (3억 이상)
- 등기부상 권리관계가 복잡하거나, 안전 확보가 중요한 계약자
- 옛날 전세 계약에서 많이 사용 (요즘은 확정일자 위주로 대체되지만 여전히 필요함)
🧮 전세권 설정 예상 비용 (2억 원 기준)
항목계산 방법예상 비용
| 등록면허세 | 2억 × 0.2% (서울 기준) | 40만 원 |
| 교육세 | 등록면허세의 20% = 40만 × 20% | 8만 원 |
| 인지세 | 약 2억 원 구간 → 인지세 소액 (보통 1만~2만 원) | 1만 5천 원 예상 |
| 등기수수료 (등기소 접수) | 고정 | 1만 5천 원 |
| 법무사 수수료 (위임 시) | 약 20만~40만 원 수준 | 30만 원 평균 가정 |
📋 총합 정리
✅ 직접 등기 시 (법무사 없이):
- 등록면허세 40만 원
- 교육세 8만 원
- 인지세 1만 5천 원
- 등기수수료 1만 5천 원
→ 합계 약 51만 원 예상
✅ 법무사 위임 시:
- 위 금액 + 법무사 수수료(30만 원 가정)
→ 합계 약 80~85만 원 예상
📌 추가 주의사항
- 지역에 따라 등록면허세율이 약간 다를 수 있습니다. (지방 일부 지역은 0.1%대 적용되기도 함)\n- 보증금이 2억 초과 시, 인지세 구간이 변동될 수 있습니다. (2억 초과~4억 이하는 인지세 2만 원 부과)\n- 본인 직접 신청하면 서류 준비를 꼼꼼히 해야 하고, 주소지 등기소 관할 확인 필요합니다.
✅ 임대차 등기명령은…
- 보증금을 돌려받지 못한 세입자
- 명도 소송을 당했거나, 자진 퇴거를 압박받는 임차인
- 집주인이 연락을 안 받거나 잠수 탄 경우
- 확정일자와 전입은 했지만 등기를 못한 세입자 보호용
✍️ 실전 상황 예시로 다시 정리!
- 2억 오피스텔 전세 계약 (계약 초반) → 전세권 설정 추천
- 계약 끝났는데 집주인이 안 돌려줌 → 임대차 등기명령
- 집주인 법인이고 등기부에 근저당 많음 → 전세권 설정 필요
- 세입자, 계약 끝나고 명도 통보 받음 → 임대차 등기명령 + 경매 대응 준비
💬 실전 Q&A
Q. 전세권이 임대차등기명령보다 더 강력한가요? 👉 네. 전세권은 물권이기 때문에, 부동산에 직접 설정되는 권리입니다. 경매 청구, 우선변제 모두 가능하고, 집주인이 바뀌어도 그대로 유지됩니다.
Q. 임대차등기명령은 어떻게 신청하나요? 👉 관할 지방법원 민원실에 방문해 서류(임대차계약서, 전입신고 내역, 확정일자 포함 등)를 제출하면 신청 가능합니다.
Q. 비용은 어떤 차이가 있나요? 👉 전세권은 등기 비용, 법무사 수수료가 다소 발생합니다. 임대차등기명령은 인지세와 송달료 위주로 부담은 적지만, 절차가 복잡할 수 있습니다.
✨ 핵심 요약
- 전세권 설정은 계약 초기부터 철저히 권리를 확보하고 싶은 경우.
- 임대차 등기명령은 계약 종료 후 보증금 못 받을 위기에 긴급하게 대응하는 수단.
📚 다음 편 예고
👉 “보증금 안 돌려주는 집주인? 임대차 등기명령으로 대응한 실제 사례”
- 신청 절차와 서류 정리
- 법원 접수 팁
- 명도소송 대응 시 함께 써야 하는 전략
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