📌 경매·공매 기초 (16) 썸네일형 리스트형 "감정가 믿었다가 손해봤습니다… 경매 초보의 실수" 📋 경매 감정평가서, 제대로 읽는 법 (투자자용 실전 체크리스트)안녕하세요. 경매 물건을 살펴보다 보면 빠지지 않고 등장하는 서류, 바로 감정평가서입니다. 하지만 막상 열어보면…"어디서 뭘 봐야 하죠?" "이 숫자들이 대체 무슨 의미인가요?"이런 고민 하신 적, 있으시죠? 그래서 오늘은 실제 감정평가서를 기준으로 투자자 입장에서 꼭 확인해야 할 핵심 항목만 쏙쏙 정리해드리겠습니다.① 이 물건의 ‘용도’부터 확인하자가장 기본이지만 가장 중요한 항목입니다.📌 감정평가서에서 ‘용도’를 보면 이런 식으로 나옵니다:다세대주택 / 도시형생활주택 / 단지형다세대 / 근린생활시설👉 이 용도에 따라 재건축 가능성, 대출 가능 여부, 수익형 전환 전략 등이 달라집니다.단지형 다세대 → 아파트처럼 수요층 넓음근린생활시.. 감정가 믿고 낙찰받았다가 후회했습니다 – 경매 감정가의 진실 💰 경매 감정가, 시세보다 무조건 싸다? 현실은 다릅니다안녕하세요. 오늘은 경매 입찰을 준비하시는 분들이 흔히 오해하는 주제 하나 정리해보려 합니다.“경매는 싸게 사는 거잖아요? 감정가도 당연히 시세보다 낮을 거라 생각하셨죠? 저도 그랬습니다. 그런데... 현실은 다릅니다.”저도 경매를 처음 접할 땐 그렇게 생각했습니다. 그런데 실제 현장에서 접한 감정가는 생각보다 높게 잡히는 경우가 훨씬 많았습니다.왜 그럴까요? 오늘은 이 부분을 초보자 분들도 이해하기 쉽도록 정리해드릴게요.📌 경매 감정가, 시세보다 더 높게 잡히는 이유경매 감정가는 단순히 "팔 때 기준"이 아니라 이해관계인들이 돈을 나눌 기준선이기 때문입니다.은행은 대출금을 회수하려 하고,세무서는 세금을 받아야 하며,세입자는 보증금을 돌려받아야 .. 5편 "세입자 울리는 명도 컨설팅 사기, 2차 피해 막는 방법은?" 🚨 "이사비 받아준다더니..." 세입자 울리는 명도 컨설팅 사기 주의보안녕하세요. 오늘은 임차인(세입자) 입장에서 겪을 수 있는 명도 컨설팅 사기 사례를 공유하고자 합니다. 경매로 힘든 상황에 놓인 세입자를 대상으로 접근하는 이 사기 수법, 반드시 주의하셔야 합니다. 📬 "경매? 처음 듣는 이야기인데..."제 지인이 실제로 겪은 이야기입니다.어느 날 집으로 날아든 경매 안내문. 처음엔 광고인 줄 알고 버렸다고 합니다.그러던 어느 날, 양복 입은 남성들이 찾아와 말했습니다. “이 집, 경매로 넘어갔습니다.” 당황해서 집주인에게 연락했지만 연락 두절. 급한 마음에 임대차 계약 당시 거래했던 부동산에 문의했더니 돌아온 대답은 이랬습니다. “걱정하지 마세요. 이사비 확실히 받아드릴 수 있게 컨설팅 해드릴.. 4편 "경매 낙찰자 노리는 명도 컨설팅 사기, 허위 이사비 피하는 법" 🧯 명도 컨설팅, 믿어도 될까? 허위 이사비 요구 주의사항안녕하세요. 오늘은 경매 낙찰 이후 ‘명도’를 진행하면서 꼭 한 번쯤 마주치게 되는 **‘명도 컨설팅’**에 대한 이야기를 해보려고 합니다.🏚 초보 낙찰자, 명도 컨설팅에 속지 마세요!경매 낙찰 후 등기까지 완료하면 대부분의 초보 낙찰자들이 마주하는 가장 큰 불안은 바로 '명도'입니다.“세입자가 연락을 안 받는다는데 어떡하지?” “명도는 어렵다던데, 누가 대신 해줬으면 좋겠는데…”이런 불안한 틈을 타서 접근하는 것이 바로 ‘명도 컨설팅’이라는 이름의 중개 업체들입니다.“세입자분과 연락이 어렵습니다.”“명도 컨설팅 해드릴게요. 비용은 300만 원 정도입니다.”겉보기에 전문 업체처럼 보이지만, 이들이 제시하는 ‘이사비’는 정말 합당한 걸까요?불안한.. 3편 보증금 못 받은 세입자, 이사비 받을 수 있을까요? 보증금 못 받은 세입자, 이사비 받을 수 있을까요?안녕하세요.오늘은 경매로 집이 낙찰되었을 때, **세입자 입장에서 ‘이사비를 받을 수 있는지’**에 대해 현실적으로 이야기해보려고 합니다.🏚 경매 통보, 그리고 드는 질문들경매 소식을 처음 접하면 머릿속이 복잡해집니다. “이 집에서 나가야 하나요?”“보증금은 돌려받을 수 있을까요?”“최소한 이사비라도 받을 수 있을까요?” 이런 질문들이 꼬리를 물고 떠오르죠. 특히 전세보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 이사비는 최소한의 위로이자 생존 수단처럼 느껴질 수 있습니다.❗이사비, 법적으로 받을 수 있는 권리는 아닙니다많은 분들이 **“나는 보증금도 못 받았으니, 이사비라도 줘야 하지 않나요?”**라고 생각하시지만,현실은 다릅니다.👉 이사비는 법적 권리가 아.. 2편 경매 낙찰자 입장에서 본 이사비, 꼭 줘야 할까요? 🧳 경매 낙찰 후 세입자 이사비, 꼭 지급해야 할까요? 낙찰자의 현실 경험담안녕하세요. 오늘은 경매 낙찰 이후 가장 많이 받는 질문 중 하나, **“명도할 때 이사비를 꼭 줘야 하나요?”**에 대한 제 이야기를 해보려 합니다.인터넷이나 유튜브에는 “이사비 안 주면 절대 안 나간다”, “명도는 전쟁이다” 같은 자극적인 이야기들이 넘쳐납니다. 하지만 제 경험은 조금 달랐습니다.✅ 전세사기 피해자 물건, 낙찰 이후 명도까지제가 낙찰받았던 물건은 전세사기 피해자 주택이었습니다. 보증금 전액이 **주택도시보증공사(HUG)**에서 변제된 상황이었고, 문제는 그 이후였습니다.기존 임대인은 또다시 보증금을 아주 작게 책정하고, 월세만 내세운 계약으로 세입자를 들여보낸 상태였죠. 그 세입자는 베트남에서 온 가족이었고,.. 1편 전세 세입자 내보내기, 경매 낙찰자가 꼭 알아야 할 권리분석 팁 🏚️ 전세 세입자 있는 빌라, 경매로 낙찰받으면 내보낼 수 있나요?안녕하세요! 부동산 경매에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤은 이런 고민 해보셨을 거예요.“경매 물건에 세입자가 있다면, 나중에 문제가 되지 않을까?” “보증금은 내가 물어줘야 하나?” “전세 세입자 내보내기 쉽지 않다던데, 어떻게 해야 하나요?”저도 처음 경매 공부할 땐 이 부분이 제일 헷갈렸고, 실제로 낙찰 후 명도 협상까지 겪으며 몸으로 배운 부분이기도 합니다. 오늘은 ‘전세 세입자 있는 빌라를 경매로 낙찰받았을 때’ 어떤 상황이 생길 수 있는지, 그리고 어떤 점을 체크해야 하는지를 실전 경험과 함께 정리해드릴게요.✅ 세입자가 있다고 해서 무조건 명도해야 하는 건 아니다?경매 물건에 세입자가 있다는 건, 그 집 안에 다른 사람이 점유하.. 7편: 경매 리스크 완벽 정리편 – 낙찰 전에 반드시 확인할 체크리스트 💡 경매는 싸게 사는 대신, 리스크도 따라옵니다! 권리관계, 세금, 공과금, 점유자, 법정지상권 등… 제대로 확인하지 않으면 '헐값에 덤터기'가 될 수 있어요. 이번 편에서는 경매 전 반드시 점검해야 할 리스크 항목들을 총정리해드립니다. 낙찰 전에 이 리스트 한 번만 체크하세요! ✅ 1. 권리분석 리스크 🔍✅ 말소기준권리 확인등기부등본에서 을구의 근저당, 가압류 등 중 말소기준권리 판단기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자 인수 대상✅ 임차인 권리관계전입일, 확정일자, 배당요구 여부 확인대항력 있는 임차인은 보증금 인수 여부 필수 확인✅ 법정지상권 & 유치권 여부토지·건물 소유자가 다를 경우 법정지상권 존재 가능성 체크공사비·공임비 등 유치권 주장 여부도 현장 확인 필요2. 세금 및 비용 리스크 💸✅ 세.. 6편: 실전 명도 사례와 분쟁 해결법 – 낙찰 후 진짜 시작되는 명도의 세계 💡 진짜 경매는 낙찰 이후부터 시작된다! 명도는 단순히 사람을 내보내는 절차가 아닙니다. 때론 설득, 때론 협상, 때론 소송까지 이어지는 긴 싸움일 수 있어요. 이번 편에서는 실제로 발생했던 명도 분쟁 사례와 함께, 협상부터 강제집행까지 현실적인 해결 전략을 알려드릴게요. 1. 명도 분쟁의 대표 유형 3가지 📌✅ 1) 전입한 임차인과의 협상 문제점유자가 합법적으로 전입한 임차인일 경우, 대항력·보증금 인수 여부에 따라 명도 방향이 달라짐배당을 받지 못한 임차인이 보증금 반환을 요구하며 퇴거를 거부하는 경우 많음✅ 2) 무단 점유자 또는 컨설팅 개입 사례경매 물건에 컨설팅 명목으로 이사비를 노리고 전입하는 사례 있음이런 경우 점유이전금지가처분 신청이 선제적으로 필요함✅ 3) 협상 실패로 인한 명도소송자.. 5편: 경매 후 세금 & 비용 정리 방법 – 절세 전략까지 한눈에! 💡 낙찰을 받았다고 끝이 아닙니다. 이제는 세금과 비용 정산이 기다리고 있어요! 경매 후에는 다양한 세금과 행정 절차가 발생합니다. 이 편에서는 취득세, 법무 비용, 공과금 정산 방법, 절세 전략까지 낙찰 후 꼭 알아야 할 정리 사항을 모두 담았어요! 💸 1. 취득세 계산 방법 및 납부 📌✅ 취득세 납부 기한소유권 이전 등기를 신청하기 전까지 납부해야 합니다 (통상 잔금 납부 후 60일 이내).납부하지 않으면 가산세가 붙고 등기 절차가 지연될 수 있어요.✅ 취득세율 계산 기준주거용 부동산: 보통 1.1% ~ 4.6% (주택 가격, 다주택 여부, 조정지역 여부에 따라 상이)상가 및 토지: 기본 4.6%부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세 포함 시 실질 세율은 더 높아질 수 있음✅ 추가 발생 가능 세금.. 4편: 낙찰 후 절차 & 명도 방법 – 안전하게 소유권 확보하는 법 💡 경매 낙찰 후 가장 중요한 것은 소유권 확보와 점유자 명도입니다! 낙찰을 받았다고 끝이 아니죠. 소유권 이전부터 명도까지 철저하게 준비해야 예상치 못한 분쟁을 피할 수 있어요. 이번 편에서는 낙찰 후 진행해야 할 절차와 명도 전략을 상세하게 알려드릴게요! 1. 낙찰 후 진행해야 할 절차 📌✅ 1) 법원 사건 열람 & 추가 확인낙찰 후 사건 열람을 통해 내가 인수해야 할 채권이나 기타 물권이 있는지 확인해야 합니다.법정기일을 조회하여 경매 과정에서 추가적인 법적 문제가 있는지 검토해야 합니다.등기부등본 재확인: 경매 과정에서 추가로 등재된 권리가 있는지 체크하세요.매각물건명세서 재확인: 인수해야 할 채무나 세금 체납 여부를 다시 확인하세요.✅ 2) 점유이전금지 가처분 신청낙찰 후 악의적인 전입.. 이전 1 2 다음
