“경매 사이트에 있는 물건들 중에서 어떤 걸 봐야 할지 막막했는데, 하나하나 들여다보면서 조금씩 눈이 트이더라고요.”
최근 들어 문득 이런 생각이 들었습니다.
“지금 이대로 10년 후에도 괜찮을까?”
크게 욕심내는 건 아닙니다. 다만 퇴직 이후에도 매달 들어오는 소소한 월세 수익 한 줄기가 있다면 마음이 훨씬 편할 것 같았죠.
그래서 시작한 게, 경매 사이트를 둘러보며 오피스텔 물건 하나를 직접 분석해보는 연습이었습니다.
✅ 내가 고른 오피스텔 경매 물건: 2023 타경 5694 (8)
- 위치: 서울특별시 동대문구 천호대로 249, 젠트리움 오피스텔 11층 1109호
- 전용면적: 22.21㎡ (6.72평)
- 감정가: 328,000,000원
- 최저가: 209,920,000원 3회 유찰
- 입찰기일: 2025년 3월 25일
📍 답십리역과 신답역 사이에 위치한 역세권 오피스텔로, 준신축(2020년 준공)에 해당합니다.
단지형 오피스텔이며, 강북권 직장인과 대학생 수요가 탄탄한 지역입니다.
🧭 입지 및 시세 분석
최근 실거래된 젠트리움 오피스텔의 월세 계약을 확인해보면,
- 2025년 2월: 보증금 5,000만 원 / 월세 90만 원 (15층)
- 2024년 6월: 보증금 3,000만 원 / 월세 95만 원 (14층)
- 2024년 8월 & 5월: 보증금 1,000만 원 / 월세 85만 원 (3층)
이처럼 동일 건물에서도 층수에 따라 월세 차이가 있으며, 고층 기준으로는 보증금 3,000만 원에 월세 95만 원 정도가 적정 시세로 판단됩니다.
이 경매 물건(11층 1109호)도 비교적 고층에 위치해 있어, 월세 90만 원 내외의 수익을 기대해볼 수 있겠다는 판단이 섰습니다.
이 물건은 서울 동대문구에 위치해 있으며, 도보로 지하철 5호선 답십리역과 2호선 신답역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 속합니다. 주변엔 학원가, 프랜차이즈 상권, 중소형 병원과 같은 생활 기반 시설도 잘 갖춰져 있어 공실 리스크가 낮은 물건으로 판단했습니다.
또한, 준공된 지 4년 정도밖에 되지 않아 건물 상태도 양호하고, 최근 실거래가를 확인해보니 비슷한 면적의 호실이 1억 6천만 원~2억 2천만 원에 거래된 이력이 있었습니다.
현재 시장 분위기와 비교하면 보수적으로 봐도 2억 원 전후로 매매가 가능할 것으로 보였습니다.
🔍 권리분석 & 임차인 현황
을구 2번 항목을 보면 2021년 3월 31일, 서울경기양돈축산업협동조합이 채권금액 267,000,000원을 설정하며 근저당권을 등기했습니다.
이 권리가 가장 빠르며 동시에 말소기준권리가 됩니다.
해당 채권자는 경매 신청인으로서, 이 물건의 경매 절차를 개시한 주체이기도 합니다.
임차인으로는 송OO씨가 있으며, 2023년 7월 5일 전입했고 7월 3일 확정일자를 받았습니다.
배당요구는 2024년 1월 19일에 신청했습니다.
말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 임차인이지만, 주택임대차보호법상 서울 지역의 소액임차인 기준인 보증금 5천만 원 이하에 해당되어 최우선변제권을 가집니다.
즉, 일반적으로는 후순위라 보증금을 돌려받기 어렵지만, 소액임차인 요건을 충족해 전액 배당이 가능한 상태입니다. 낙찰자 입장에서는 임차인을 인수할 필요 없이 깨끗한 권리 관계를 가진 물건으로 볼 수 있습니다.
👉 특히, 등기부등본에서 빨간색으로 체크된 권리들은 반드시 확인해야 하는 항목입니다. 이 권리들을 중심으로 말소기준권리, 임차인 순위, 소액보증금 보호 여부 등을 정리해보면 실전에서 훨씬 빠르게 판단할 수 있습니다.
📋 건축물대장으로 본 건물 특성
이 물건은 '젠트리움 오피스텔'로 등록되어 있으며, **건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)**로 명확히 기재되어 있습니다.
📌 중요한 포인트는 오피스텔이라 하더라도 주거용으로 실제 사용 중일 경우, 주택임대차보호법이 적용될 수 있다는 점입니다. 따라서 등기부뿐만 아니라 건축물대장도 함께 확인해 용도와 구조, 주차장 여부 등도 체크해야 합니다.
본건은 2020년 12월 28일 사용승인을 받은 지하 4층 ~ 지상 16층 건물 중 11층 1109호이며, 철근콘크리트 구조에 도시가스 개별난방, 승강기, 주차시설 등이 완비된 상태입니다. 남서측 45m 도로와 북서측 6m 도로에 모두 접해 있어 접근성과 채광 조건도 우수한 편입니다.
또한 대지권도 837.6분의 4.46 지분으로 명시돼 있으며, 단독 소유에 가까운 비율은 아니지만 통상적인 오피스텔과 비교했을 때 무난한 수준으로 판단됩니다.
💬 분석하며 느낀 점
이 물건을 분석하며 확실히 느꼈습니다. 단순히 저렴한 가격만 보는 건 위험하고, 권리 관계와 임차인 상태, 규제 여부, 수익률, 실거래가 흐름까지 종합적으로 봐야 한다는 것.
경매는 단순한 부동산 거래가 아니라, 현금 흐름 자산을 만들어가는 과정이라는 걸 체감하는 시간이었습니다.
✅ 마무리하며
📌 이 모든 과정에서 가장 중요한 건 시세조사입니다.
입찰 전에 실거래가와 월세 시세를 충분히 조사해두어야 낙찰 후 당황하지 않습니다.
특히 경매는 '싸게 낙찰받는다'가 목적이며, 이후 시세에 맞춰 정가에 되팔거나 월세 수익을 기대하는 구조로 접근해야 합니다.
결국 시장에서 통용되는 가격보다 저렴하게 매입해 차익이나 수익 흐름을 확보하는 것이 핵심입니다.
또한 현장 임장은 필수입니다. 주변 상권, 소음, 일조권, 접근성 등을 체감해야만 진짜 입지 판단이 가능합니다.
대출 가능 여부도 반드시 사전에 체크해야 합니다. 오피스텔은 주택담보대출과 기준이 다르기 때문에 금융기관 상담과 LTV 확인이 필요합니다. 이런 기본적인 조사가 없으면 낙찰 후 자금 계획이 틀어질 수 있습니다.
이번처럼 실제 물건을 기준으로 분석해보면, 확실히 눈이 트이기 시작합니다. 유튜브 강의 10편을 보는 것보다, 물건 하나를 제대로 들여다보는 경험이 훨씬 강력한 학습이 되는 것 같아요.
다음 편에서는 👉 “명도는 무조건 어렵다? 직접 해보니 이랬어요” 를 주제로, 실제 명도 진행 경험과 배운 점을 공유해볼게요!
'💰 전세,월세 임대인&임차인' 카테고리의 다른 글
| “전세계약 2년 끝, 아무 연락 없으면 어떻게 되나요?” 묵시적 갱신 (19) | 2025.04.28 |
|---|---|
| “부동산임대차계약서, 전세 계약서 사회초년생이 꼭 알아야 할 실전 체크리스트와 특약 예시” (46) | 2025.04.27 |
| “경매 입찰 후, 숨은 비용 폭탄? 내가 당황했던 실전 사례 공개” (56) | 2025.04.26 |
| “명도는 무조건 어렵다? 직접 해보니 생각보다 사람이었어요” (20) | 2025.03.25 |
| [1편] 노후 월세 수익의 시작, 부동산 경매·공매였어요 (10) | 2025.03.21 |
