신통 재개발 법원단지 1구역 재개발후보지 지정 이후, 조합 설립까지

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🏙️ 신속통합기획 주택재개발 후보지 지정 후, 무엇을 준비해야 할까요?

– 관악구 신림동 610-200 일대, 법원단지1구역 실전 가이드

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안녕하세요!
2025년 4월 28일, 서울시에서 **법원단지1구역(관악구 신림동
610-200 일대)**을
"신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정되었다."
이제 본격적으로 **‘신통재개발’**의 첫 단계가 시작된 셈입니다.
하지만 많은 주민분들이 궁금해하시죠.

“신속통합기획 주택재개발 후보지로 지정되면 바로 재개발 되는 건가요?”
“조합은 언제 생기고, 나는 무엇을 준비해야 하나요?”

이번 글에서는 법원단지1구역의 현재 상황과 향후 2년간의 일정,
그리고 주민분들이 꼭 챙겨야 할 포인트를 현실적으로 정리해드리겠습니다.

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신통재개발

 

법원단지 1구역

📌 1. 현재 우리 구역의 위치

📅 2025년 4월 28일: 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정 완료
→ 서울시가 **법원단지1구역(관악구 신림동 610-200 일대)**을
‘신속통합기획 방식의 정비사업 후보지’로 선정함에 따라
정비계획 수립을 위한 행정 절차가 본격적으로 시작되었습니다.
📌 현재는 정비계획 수립을 위한 용역 착수 전 단계이며,
앞으로는 아래와 같은 순서로 절차가 진행됩니다.

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📄 향후 주요 절차

1️⃣ 서울시 도시계획과와 관악구청 주도로 정비계획(안) 수립
→ 용도지역, 도로계획, 건폐율·용적률 등 개발 방향 설계
2️⃣ 정비계획 수립 이후 → 주민 50% 이상 동의서 징구
→ 정식 동의서 징구 후 정비구역 지정 신청 및 고시
3️⃣ 구역지정전에 추진위원회 조기구성 
→ 추진위나 구역지정 동의서에 동의한자는 조합 설립에 종의한것으로 본다

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🕒 조합 설립까지는 통상 2~3년이 소요되며,
주민 참여율, 행정 처리 속도, 정치·시장 여건 등에 따라
단축되거나 지연될 수 있습니다.

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⏳ 2. 향후 2년간의 핵심 일정

신속통합기획 주택재개발 후보지 지정 후 바로 철거·분양이 이뤄지지는 않습니다.
지금부터는 ‘조합 설립’을 향한 준비 기간입니다.

추진위원회 구성                50%	주민 대표로 구성 → 구청 인가 필요
조합설립 동의서 추가 확보  75%	75% 도달 목표
조합설립 총회 개최            (직접참석 20%)	조합장·임원 선출
조합설립 인가 신청	정비사업조합 법적 출범

※ 평균적으로 신속통합 기획 지정 → 조합 인가까지 약 2년 이상 소요됩니다.
(단, 주민 참여율과 행정 처리 속도에 따라 단축 또는 지연 가능)
 

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✅ 구역 지정에 동의하면, 조합 설립에도 자동으로 동의한 걸로 인정됩니다

 

구분	제출 시점	목적	추가 제출 필요 여부
정비계획 동의서	정비계획 수립 이후	정비구역 지정 동의	✅ 필요 (법정 동의서 50%)
조합설립 동의서	구역 지정 후 → 추진위 구성 시 활용	조합 설립 인가 신청용	❌ 별도로 다시 받지 않아도 됨 (※ 정비구역 지정 동의자가 조합설립 동의자로 간주됨)

 

조합설립 동의서 75% 달성 해야 다음 단계 진행

👥 주민들이 자주 묻는 실전 Q&A

 

 

Q1. “지금 동의 안 해도 되나요?”

※ (해당: 법원단지1구역 – 신속통합기획 재개발)
→ 재개발 사업은 조합 설립에 동의하지 않아도
법적으로 조합원에 포함됩니다.
✅ 즉, 구역 안에 부동산을 갖고 있다면
동의서를 내지 않아도 자동으로 조합원이 됩니다.
 
📌 하지만 중요한 건 “분양권을 계속 유지하려면”
분양신청을 반드시 해야 한다는 점입니다.

• 조합 설립 후 분양신청을 하지 않거나,
• 신청 후 취소하면
• → 자동으로 현금청산 대상자가 되어
• 새 아파트를 분양받지 못하고 일정 금액만 받고 사업에서 제외됩니다.

📌 또 하나, 헷갈리지 마세요!
→ 재건축은 이와 반대입니다.

• 재건축은 반드시 조합설립에 동의해야 조합원이 됩니다.
• 동의하지 않으면 아예 조합원이 될 수 없고, 분양도 받을 수 없습니다.

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Q2. “조합이 생기면 바로 분양하나요?”

→ 아닙니다.
조합이 설립되었다고 해서 곧바로 분양이 진행되는 건 아닙니다.
✅ 조합원 분양 신청은 반드시 ‘사업시행 인가’ 이후에만 가능합니다.
이때 조합원은 자신이 원하는 평형을 신청하고,
조합은 이를 바탕으로 관리처분 계획(분양가·배정 면적 등)을 수립하게 됩니다.
📌 조합 설립은 시작일 뿐,
분양과 관련된 본격 절차는 그 이후부터 시작됩니다.

📌 현재 우리 구역(법원단지1구역)의 위치는?

→ [신속통합기획 후보지 선정 완료 → 정비계획 수립 용역 착수 전 단계]
즉, 아직 조합 설립은 물론이고,
정비계획도 수립되기 전 단계입니다.

🕒 전체 절차 흐름 요약

단계	설명	현재 위치 표시
1️⃣ 신속통합기획 후보지 선정	서울시 사전 승인	✅ 현재 위치
2️⃣ 정비계획 수립 및 주민 동의서(67%) 징구	정비구역 지정 준비	진행 예정
3️⃣ 정비구역 지정 고시	법적 정비구역 확정	아직 아님
4️⃣ 조합설립 추진 및 인가	조합 공식 출범	아직 아님
5️⃣ 사업시행 인가	📌 분양 신청 시점!	아직 아님
6️⃣ 관리처분 계획 인가	분양가·배정 확정	아직 아님
7️⃣ 이주·철거·착공	실공사 진행	최종 단계

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✅ 결론

• 지금은 조합 설립도 아직 이루어지지 않은 초기 단계입니다.
• 분양 신청은 훨씬 나중, ‘사업시행 인가’ 이후에야 가능하니
• → 지금부터 차근차근 절차를 따라가며 준비하시면 됩니다.

최소 3~5년 이상 걸릴 수 있습니다

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Q3. “추진위원회는 누가 하나요?”

→ 추진위원회는 아무나 단독으로 신청할 수 있는 구조가 아닙니다.
법적으로 정해진 요건을 충족해야만
관할 구청(또는 서울시)의 인가를 받아 공식 추진위원회로 출범할 수 있습니다.

✅ 추진위원회 구성 요건

1. 정비구역 내 토지 등 소유자 중
2. 전체 소유자 수의 10분의 1 이상 동의 필요
3. 동의 인원이 최소 100명 이상이어야 함

→ 이 세 가지 요건을 충족해야만
‘추진위원회 인가 신청’이 가능합니다.
→ (※ 구체 조건은 지자체별로 다소 다를 수 있음)
 

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Q4. “조합 생기고 나면 집을 아무한테나 팔 수 있나요?”

→ 지금은 누구에게나 팔 수 있습니다.
아직은 조합도 안 생겼고,
정부에서 토지거래허가구역으로 지정한 것도 아니기 때문에
전세가 있든 없든, 실거주 목적이든 아니든 누구에게나 매매가 가능합니다.

 

📌 하지만 앞으로는 상황이 바뀔 수 있습니다:

① 조합이 생기고 ‘권리산정 기준일’이 지나면?

→ 집은 팔 수 있지만,
새로 산 사람은 조합원 분양권(새 아파트 받을 자격)이 안 생깁니다.
💬 쉽게 말해:

• 지금 집을 산 사람: 새 아파트 받을 자격 O
• 기준일 지나고 산 신축 건물: 분양 자격 X → 일반분양으로 다시 사야 함

② 토지거래허가구역으로 지정되면?

→ 집을 팔 때, 구청 허가가 있어야 하고
→ 그 사람이 진짜로 들어와서 살겠다는 계획(실거주)이 있어야 합니다.
❗ 전세 끼고는 사실상 팔기 어려워집니다.
→ 전세가 있으면 “실거주 못 한다”는 이유로 매수 허가가 안 나옵니다.
❗ 단, 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 계약한 경우
→ 이미 계약서 쓴 상태면 매매는 유효합니다.

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🔔 핵심 요약

 

항목	지금은 가능한가요?	나중에는 가능한가요?항목지금은 가능한가요?
누구에게나 매도	✅ 가능	❌ 불가능 (실거주자나 임대사업자에게만 가능)
전세 낀 매도	✅ 가능	❌ 불가능 (토지거래허가 시 허가 안 남)
조합원 입주권 승계	⛔ 해당 없음	✅ 실거주 조건 충족 시만 승계 가능

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Q5. “세입자가 있는 집도 팔 수 있나요?”

→ 지금은 가능합니다.
전세 세입자가 있든 없든,
조합이 생기기 전·후 모두 매매는 법적으로 가능합니다.

하지만 조심해야 할 게 하나 있습니다:

1️⃣ 토지거래허가구역으로 지정되면?
→ 집을 사려는 사람이 직접 들어와서 살 사람이어야
 구청에서 매매 허가가 납니다.
❌ **전세가 껴 있으면 "실거주가 안 된다"**고 판단돼
 허가가 안 날 수 있습니다.
✅ 그래서 전세 계약이 끝나고 집이 비었을 때 파는 게 가장 유리합니다.
📌 단, 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 계약서를 작성한 경우에는
 예외적으로 매매가 가능합니다.

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📎 주민분들을 위한 꿀팁 정리

✅ 동의서 제출은 빠를수록 유리합니다.
✅ 추진위나 주민설명회에 참여하세요.
→ 잘 모르는 내용을 미리 확인하고 실수나 오해를 줄일 수 있습니다.
 

신림법원단지

 
 
 
조합 사무실 위치
 

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신림 법원단지 1구역 : 네이버 블로그

 

☑️ 마지막으로 꼭 기억하세요!

재개발은 워낙 절차도 길고, 이해관계도 복잡한 사업입니다.
온라인이나 주변에서 떠도는 정보만 믿고 판단하기엔 리스크가 큽니다.
특히 조합 설립, 동의서 제출, 분양 관련 내용은 시기마다 세부 조건이 바뀔 수 있습니다.

🔔 따라서 정확한 정보는 반드시 해당 구역 ‘조합 사무실’이나 ‘추진위원회’에 문의하세요.
거기서 제공하는 공식 안내 자료와 상담이 가장 안전하고 확실한 기준입니다.