동대문구 용두동3구역 재개발 어디까지 왔나? – 2025년 최신 현황과 투자 체크포인트

용두동3구역, 정말 개발될까?

며칠 전 직접 용두동 현장을 둘러봤습니다. 청량리역과 용두역 사이, 그리 멀지 않은 거리였고 생각보다 도보 접근성도 괜찮았습니다. 인근 부동산에서는 "요즘 물건이 거의 안 나와요. 실수요자들도 관심 많고, 투자자들도 눈여겨봐요"라는 얘기를 들을 수 있었습니다. 그 말을 듣고 나니 괜히 마음이 들뜨기도 했습니다.

용두동 3구역

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지금 어디까지 왔을까?

용두동3구역은 2023년 12월, 신속통합기획 재개발 2차 후보지로 선정됐습니다. 현재는 구역지정 동의서를 받고 있는 초기 단계입니다.

구분내용

위치	서울 동대문구 용두동 39-361 일대
면적	약 139,130㎡
용도	제1~3종 일반주거지역
방식	도시정비형 재개발 + 역세권 고밀복합개발
진행 상황	구역지정 동의서 접수 중

참고로 이 구역은 ‘역세권 시프트’ 대상지로, 용적률을 500~700%까지 상향할 수 있는 구조입니다. 다만 늘어난 용적률의 50%는 공공기여(임대주택 등)로 전환해야 하는 조건이 붙습니다.

공식 자료 출처: [동대문구청 도시정비사업 안내], [동대문구청 정비사업구역현황]

동대문구

 

동대문구

 

 

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실수요자 입장에서, 괜찮은 선택일까?

역세권이라는 입지적 장점은 분명합니다. 청량리역(1호선)과 용두역(2호선)이 도보 거리며, 주변엔 대형마트, 학교, 시장, 병원 등 생활 인프라도 갖춰져 있습니다. 특히 GTX 개통과 청량리 복합환승센터는 이 일대의 분위기를 바꿔놓을 수도 있겠다는 생각이 들더군요.

솔직히 말해서, 현장에 서보니 “이게 진짜 완성되면 분위기 완전 달라질 텐데…” 싶은 느낌이 들었습니다.

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하지만 변수도 많습니다

사업이 이제 막 시작된 단계라, 추진위원회도 구성 전입니다. 구역지정이 되려면 토지등소유자의 2/3 이상 동의가 필요하고, 그 과정에서 갈등이나 이견이 생기면 일정은 밀릴 수밖에 없습니다.

또 하나 중요한 건 권리산정 기준일입니다. 2022년 1월 28일 이후에 신축된 건물은 입주권이 나오지 않습니다. 만약 실거주가 아니라 단순 투자라면, 토지거래허가 여부도 꼭 확인하셔야 합니다.

주요 리스크	설명
초기 단계	행정절차 및 동의율 미확보
매물 부족	희소성과 호가 상승에 따른 부담
권리산정 기준일	이후 신축 시 입주권 미부여
실거주 요건	토지거래허가구역 지정으로 비거주 매입 제한

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예상 일정, 얼마나 걸릴까?

단계	예상 시기
신속통합기획 후보지 선정	2023년 12월
구역지정 동의서 접수	2024~2025년
정비계획 수립 및 고시	2025년 하반기
추진위 구성 및 조합설립	2026~2027년
사업시행인가 및 착공	2028년 이후

2030년 전후가 입주 예상 시점입니다. 다소 긴 시간 동안 불확실성이 존재한다는 건 분명합니다.

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지금 사도 괜찮을까?

2022년 1월 28일 이전 건물이라면 입주권 가능성이 있지만, 이후 건물은 현금청산 대상입니다. 실거주 조건도 강화되어 있어, 단순 매입은 어려울 수 있습니다.

여러분이라면 지금 이 타이밍에 이 지역을 선택하시겠어요? 개인적으로는, 직접 한 번 걸어보시고 주변 분위기를 느껴보시는 걸 권합니다.

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Q&A / FAQ – 용두동3구역 재개발

Q1. 지금 매입하면 입주권 받을 수 있나요?

A. 입주권은 ‘권리산정 기준일’ 이전에 취득한 토지·건물 소유자에게만 부여됩니다.
대부분 2022년 1월 28일(서울 기준, 대전은 조합/구청 공고일 확인) 이후 취득 물건은 현금청산 대상이니, 반드시 기준일을 확인하세요.

Q2. 사업이 실제로 언제쯤 완공되나요?

A. 현재(2025년 기준) 시공사 선정 및 조합 설립이 완료된 단계라면,
사업시행인가→관리처분인가→착공→입주까지 최소 5~7년(2030년 전후) 소요될 전망입니다.
초기 단계라면 10년 이상 걸릴 수 있습니다.

Q3. 실거주 요건이 있나요? 토지거래허가구역인가요?

A. 네, 용두동3구역은 토지거래허가구역에 포함될 수 있습니다.
이 경우 실거주 목적으로만 거래가 가능하며, 허가 없이 매입할 경우 법적 불이익이 발생할 수 있습니다.
거래 전 구청과 중개업소에서 허가 여부를 꼭 확인하세요.

Q4. 사업이 무산될 가능성도 있나요?

A. 과거 수차례 무산·지연된 이력이 있습니다.
주민 동의율 미달, 조합 내 갈등, 시공사 선정 실패 등 변수에 따라 일정이 장기화되거나 무산될 수 있으니,
진행 상황을 꾸준히 체크해야 합니다

Q5. 분양(일반분양) 물량은 얼마나 나오나요?

A. 전체 세대수 중 조합원·임대·일반분양이 구분됩니다.
최근 중소형 평형(60~85㎡ 이하)이 많고, 임대주택도 일부 포함되어 실수요자 선호도가 높습니다12.
정확한 일반분양 물량은 관리처분계획 이후 확정됩니다.

Q6. 인근 생활 인프라는 어떤가요?

A. 청량리역, 용두역 등 역세권에 위치하며,
대형마트, 시장, 학교, 병원, 백화점 등 도보권 생활 인프라가 풍부합니다.
특히 초등학교 인접(‘초품아’ 단지)로 실거주 수요가 높습니다

Q7. 조합 운영이나 정보공개는 투명한가요?

A. 최근에는 조합 운영비, 사업비 등 정보공개 요구가 많아졌고,
조합장 및 임원에 대한 감시도 강화되는 추세입니다.
정기총회, 예산안, 시공사 선정 등 주요 의사결정은 조합원 대상 안내문을 꼭 확인하세요4.

Q8. 투자자 입장에서 주의할 점은?

A. 초기 단계에서는 사업지연, 동의율 미달, 권리산정일 등 리스크가 큽니다.
매물 희소성으로 호가가 높을 수 있으나, 실제 입주까지 장기간 자금이 묶일 수 있으니
투자 목적이라면 일정·정책·권리 조건을 꼼꼼히 확인하세요

Q9. 최근 실거래가와 시세는?

A. 국토부 실거래가 공개시스템, 인근 중개업소를 통해 최신 시세를 확인할 수 있습니다.
사업 초기에는 거래가 적고, 조합설립 이후에는 호가가 오르는 경향이 있습니다.

Q10. 공식 정보는 어디서 확인하나요?

A. 동대문구청(서울), 중구청(대전), 정비사업 정보시스템(클린업시스템),
조합 사무실, 인근 중개업소에서 최신 공고와 자료를 확인하세요

 

마지막 정리

• 역세권 고밀개발 + 청량리권 시너지 기대
• 실거주 및 권리 기준일 등 조건 확인 필수
• 사업 초기 단계로 일정·정책 변수 다수 존재

인근 중개업소에서 직접 확인해보시는 게 가장 확실합니다.

 

 

참고 자료

https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202407251458540900510

대전 용두동3구역 재개발, 15년만에 가시화…시공사 선정 착수

https://www.cctoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=2196792

‘우여곡절’ 대전 용두동 3구역 초품아 단지로 탈바꿈 - 충청투데이

 

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