💸 재개발·재건축 현금청산, 왜 받게 되나요? — 기준과 시점 완전 정리
“이 재개발 아파트는 조합원 되는 줄 알았는데, 알고 보니 현금청산 대상이었어요...”
재개발과 재건축 투자의 핵심은 ‘입주권’입니다. 하지만 잘못된 시점에 매입하면 입주권은커녕 ‘현금청산 통보’를 받게 됩니다. 이 글에서는 헷갈리기 쉬운 현금청산 기준과 각 재개발 유형별 조합원 인정 시점을 완전히 정리해드립니다.
✅ 현금청산이란?현금청산은 재건축·재개발 사업에서 조합원이 될 수 없는 사람에게 아파트 대신 감정가 기준으로 현금을 지급하는 제도입니다.
즉, 입주권은 없고 나중에 시세보다 낮은 감정가로 현금 보상을 받는 구조예요. 게다가 보상 시점도 수년 뒤로 밀리는 경우가 많아 자금이 장기간 묶이는 리스크가 큽니다.
🔍 현금청산 대상이 되는 주요 사례
- 조합 설립 인가 이후에 매수한 경우
- 정비구역 지정 후 거주 요건 미충족 (특히 투기과열지구)
- 지분쪼개기·명의 분산 등 부정 취득 의심 사례
- 토지등소유자 요건 미충족 (지분 너무 적거나 공동명의 등)
이러한 요건에 해당하면, 분양권을 받지 못하고 ‘조합원 제외 + 현금청산’ 처리가 됩니다.
단계조합원 가능 여부비고
📌 그럼 언제까지 사야 안전한가요?
정비구역 지정 전 가능 초기 단계. 리스크도 큼 조합 설립 인가 전 가능 가장 안전한 시점 조합 설립 인가 후 불가 대부분 현금청산 대상 사업시행인가 이후 불가 입주권 X, 보상 지연 가능성 ↑ ▶️ 조합 설립 인가 전 매입이 가장 중요합니다!
🏘️ 주요 재개발 유형별 조합원 기준 정리
유형 주체 조합원 되려면 입주권 위험 시점 민간재개발 조합 조합 설립 인가 전 매입 인가 이후 매입 시 청산 공공재개발 LH, SH 정비구역 지정 전 or 동의율 이전 동의율 확보 이후 매입 시 제한 가능 신통기획 재개발 서울시 + 조합 조합 설립 인가 전 + 실거주 요건 확인 인가 후 + 거주요건 미충족 시 청산 가로주택정비 주민 조합 추진위 구성 전, 필지 포함 필요 조합 설립 후 외부 매입 시 청산 모아주택 주민 합의 필지 보유 + 동의 필요 외지인 매입 시 배제 가능
⚠️ 현금청산의 리스크 요약
항목 설명 지급 시기 관리처분 이후 수년 지연 가능 금액 기준 감정평가액 기준 → 시세보다 낮을 수 있음 수익성 분양권 없음, 시세차익 없음 세금 취득세만 내고 아무 혜택도 못 받을 수 있음
▶️ 수익은 없고, 세금과 리스크만 떠안는 구조가 될 수 있습니다.
📍 투자 전 반드시 확인할 것
- 조합 설립 인가일 (관할 구청 고시문) 확인하기 예: 강남구청, 용산구청 등 홈페이지 고시란
- 정비사업 단계가 어디까지 왔는지 체크
- 투기과열지구 여부 + 실거주 요건 적용 지역인지 확인
👉 특히 신통기획, 공공재개발은 ‘실거주 요건’을 충족하지 않으면 입주권이 제한될 수 있으므로 주의해야 합니다.
🏢 조합 사무실 방문은 선택이 아니라 필수!온라인 정보는 지연되거나 부정확한 경우가 많습니다. 가장 정확한 방법은 해당 재개발 구역 조합 사무실에 직접 문의하는 것입니다.
“지금 사려는 이 물건, 조합원 자격 가능한가요?” “현금청산 대상인가요?”
직접 전화하거나 방문해 확인하면 수천만 원에서 수억 원 손해를 사전에 방지할 수 있습니다.
🧾 경매로 매입해도 조합원 가능한 경우는?일반적으로 조합 설립 인가 이후 매입하면 현금청산 대상이 되지만, 경매로 낙찰받은 경우 예외 적용이 있을 수 있습니다.
📌 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제1항 단서에 따르면:
"법 제39조제1항 단서에 따라 법원 경매를 통해 취득한 자는 조합원의 지위를 승계할 수 있다."
즉, 경매로 취득한 경우는 '토지등소유자'의 지위를 승계할 수 있기 때문에, 조합원 자격이 인정될 수 있습니다.
하지만 실제로는 다음 조건을 충족해야 안전합니다:
- 조합설립인가 전 또는 인가 직후라도 조합 규약에 경매 승계 조항이 명시돼 있는 경우
- 조합 측에서 별도 동의 없이 낙찰자에게 권리 승계 사실을 인정해주는 경우
⚠️ 주의사항:
- 조합 규약에 따라 경매로 인한 취득도 조합원 배제하는 사례가 있으므로 반드시 사전 확인 필수
- 일부 조합은 승계를 제한하거나 별도 동의 절차를 요구하기도 함
🧭 따라서 경매로 재개발 물건을 낙찰받을 예정이라면, 아래를 반드시 확인하세요:
- 관할 구청 고시문에서 조합설립인가일 확인
- 조합 정관·규약 열람 (경매 취득자 승계 가능 여부 명시 여부)
- 조합에 직접 문의해 입주권 승계 가능 여부 확인
이렇게 하면 조합원 자격을 놓치지 않고 안전하게 투자할 수 있습니다.
✍️ 마무리 요약✅ 조합 설립 인가 전에 매입해야 입주권 가능성 O
❌ 인가 이후에 매입하면 현금청산 대상이 될 수 있음
📞 조합 사무실 확인은 필수!무턱대고 “재개발지니까 일단 사보자”는 생각은 정말 위험합니다. 정보는 직접 확인하고, 조합원 여부는 꼭 따져보고 매수하세요.
📝 말미 요약 정리
이번 글에서는 재개발·재건축에서 현금청산 대상이 되는 기준과 시점,
그리고 조합원 자격을 확보하기 위한 핵심 조건을 정리해봤습니다.특히 경매로 매입했을 경우 조합원 승계가 가능한 예외 조항까지 확인했으니,
재개발 투자 전 꼭 참고하시고, 낭패보는 일 없도록 하세요!
📌 다음 글 예고:
“다음 편이 궁금하다면 구독해주세요!”“실거주 요건, 도대체 언제부터 살아야 조합원이 되나요?”
👉 이 역시 시기와 지역에 따라 조건이 다르기 때문에 꼭 짚고 넘어가야 할 주제입니다. 다음 편에서 더 자세히 풀어드릴게요!
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