3편 신통·모아·3080+... 지금 재개발은 달라졌습니다

재개발에도 종류가 있다고요?" 부동산 초보자뿐만 아니라, 투자 경험이 있는 분들도 헷갈릴 수 있는 게 바로 재개발의 세부 유형입니다.
게다가 요즘은 3080+, 신통기획, 모아주택, 가로주택정비사업 등 정책 이름도 다양하고 복잡하죠.
이 글에서는 2025년 기준 재개발 사업의 종류를 이해하기 쉽게 정리해드릴게요.
특히 투자 관점에서 어떤 방식이 유리하고, 어떤 리스크가 있는지도 함께 설명합니다.

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✅ 재개발, 기본 개념부터 정리하자

재개발은 노후된 주택지나 저층 주거지를 헐고 아파트 등으로 개발하는 주거환경 개선형 도시정비사업입니다.

• 재건축은 "아파트 → 아파트"
• 재개발은 "주택가 → 아파트"

즉, 주택 외에도 기반시설(도로, 하수도, 공원 등)을 함께 정비하는 게 재개발의 특징입니다.

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🏗️ 재개발의 대표적인 2가지 분류

1. 민간 재개발

• 조합이 직접 주도
• 절차가 길고 복잡하지만 수익성 높음
• 분담금 부담 있음
• 브랜드 아파트 등 고급화 가능

2. 공공 재개발

• LH, SH 등 공공기관이 주도
• 절차 간단, 투명성 높음
• 수익성은 낮고, 일반분양 제한 가능성 있음

📌 요약:

• 민간 재개발: 수익성 ↑, 속도 ↓, 리스크 ↑
• 공공 재개발: 속도 ↑, 수익성 ↓, 안정성 ↑

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🏘️ 2025년 기준 주요 재개발 사업 유형

1. 3080+ 대도시 주택공급방안 (2021 발표)

• 고밀도 공공정비로 주택 공급 확대
• 국토교통부 주도, 현재는 대부분 신통기획 등으로 전환됨
• 용적률 상향, 사업성 보완, 속도 개선이 핵심

2. 신속통합기획 재개발 (신통재개발)

• 서울시가 계획 수립부터 함께 참여하는 민간형 재개발
• 주민 동의만 확보되면 신속한 정비계획 수립 가능
• 사업기간 단축 + 공공지원 + 민간 주도의 장점 결합

3. 모아주택

• 서울시의 소규모 주택정비 사업 모델
• 500㎡ 이상 노후 주택지를 통합 개발
• 조합 없이 소유자 협의만으로 추진 가능
• 소액 토지주도 참여 가능 → 은퇴자, 실수요자 관심 ↑

4. 가로주택정비사업

• 도로로 둘러싸인 가로구역 내 소규모 주택정비사업
• 면적 1만㎡ 이하, 200세대 미만 가능
• 추진 속도 빠르지만 일반분양 비율 낮음 → 수익성 낮음

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📊 재개발 유형별 비교 요약표

구분주체장점단점적합 대상

민간재개발	조합	수익성, 고급화	시간 오래, 분담금	장기 투자자, 고위험 감수 가능자
공공재개발	LH, SH	속도, 안정성	수익 적음	안정형 투자자, 실수요자
신통기획	서울시 + 조합	속도 + 유연성	초기 동의율 필수	균형형 투자자, 실거주+투자 겸용
모아주택	주민	적은 자본, 빠른 추진	규모 작음	소자본 투자자, 고령층, 1인 지주
가로주택	조합	절차 간단, 속도 ↑	수익성 낮음	실입주 목적, 지역 기반 투자자

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⚠️ 투자 시 꼭 알아야 할 주의사항

• ✅ 현재 어느 단계인지 확인 (정비구역 지정 / 조합 설립 / 관리처분 등)
• ✅ 조합원 자격 여부 → 입주권 여부와 직결
• ✅ 공공사업은 분양가상한제 등 수익성 제한 가능성 있음
• ✅ 실거주 요건 또는 청산 위험 유무 확인

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📝 마무리 요약

2025년 현재 재개발은 단순히 "아파트로 바뀌는 것" 이상의 의미를 가집니다.
각 유형의 특징과 위험을 이해하고, 내 자금과 성향에 맞는 정비사업에 접근하는 게 핵심입니다.
앞으로는 모아주택이나 신통기획처럼 정책 기반의 소규모 정비사업도 늘어날 예정이니, 빠르게 변화하는 제도에 관심을 갖는 것이 부동산 투자의 첫걸음이 될 수 있습니다.

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📌 다음 글 예고:

“재개발 투자, 지금 사면 입주권 나올까? — 현금청산 기준 완전 정리”