2편 “양도소득세 얼마? 1세대 1주택 비과세부터 절세 전략까지!”

양도 소득세 1세대 1주택

 

🏡 [2편] 양도소득세 완전 정리! 집 팔 때 세금, 얼마나 내야 할까? 비과세 요건부터 절세 전략까지 한눈에

"아파트 매도하려는데 세금이 얼마나 나오죠?" 이 질문, 집을 팔아본 사람이라면 꼭 한 번쯤 해봤을 거예요.
✅ “양도세 계산은 어떻게 해요?”
❗ “비과세는 어떤 조건에서 가능한가요?”
이번 편에서는 집을 팔 때 반드시 알아야 할 **양도소득세(양도세)**에 대해, 비과세 조건부터 절세 팁, 주의할 점까지 쉽게 정리해드릴게요!

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✅ 양도소득세란?

부동산을 팔았을 때 생긴 **차익(양도차익)**에 대해 부과되는 세금입니다.

• 납부 시점: 매매일 기준 2개월 이내 신고 및 납부
• 과세 대상: 부동산, 분양권, 상가, 토지 등 양도차익이 발생하는 자산 전반

✔️ 매수 금액보다 매도 금액이 높으면 그 차액에 대해 세금이 부과돼요.

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🧾 양도세 기본 계산 구조

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유공제) × 세율

• 양도가액: 집을 판 금액
• 취득가액: 집을 산 금액
• 필요경비: 중개수수료, 인테리어 비용 등
• 장기보유특별공제: 보유 및 거주 기간에 따라 공제

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👨‍👩‍👧‍👦 1세대 1주택 비과세 요건 (2025년 기준)

1세대 1주택자라면 조건만 맞으면 양도세 비과세 받을 수 있어요!
항목요건

보유 기간	2년 이상 (일반 지역) / 조정대상지역은 2년 보유 + 2년 거주
주택 수	세대 전체 기준 1주택 보유
주택 가격	실거래가 12억 원 이하 (초과 시 초과분 과세)

📌 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주해야 비과세 요건 충족됩니다.

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🧮 예시로 보는 양도세 계산

✔️ 비과세 사례

• 서울 마포구 8억에 구입 → 12억에 매도 (보유 3년, 거주 2년)
• 1세대 1주택, 실거래가 12억 이하 👉 양도세 0원 (비과세)

❌ 과세 사례

• 서울 강남구 10억에 구입 → 16억에 매도 (보유 2년, 거주 1년)
• 실거래가 12억 초과 → 12억까지 비과세, 초과분 4억 과세 대상 👉 초과분에 대해 양도세 발생

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🧾 양도세율 한눈에 보기

구분	기본세율	중과세율
1주택자 (비과세 미해당)	6~45%	-
2주택자 (조정지역)	-	기본세율 + 20%
3주택 이상 (조정지역)	-	기본세율 + 30%

📌 중과세는 조정대상지역 내 다주택자에게만 적용됩니다.

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💰 절세 전략 총정리

✅ 장기보유특별공제 활용
→ 최대 80%까지 양도차익 공제 가능 (보유기간+거주기간 반영)
✅ 양도 시기 조정
→ 보유기간 채우고 파는 전략! (2년 이상 보유 & 거주 체크)
✅ 필요경비 꼼꼼히 반영
→ 중개보수, 리모델링 비용, 취득세 등 챙기기
✅ 1세대 1주택 유지
→ 매도 전 기존 집 먼저 처분 or 세대분리 활용
✅ 일시적 2주택 요건 활용
→ 신규주택 취득 후 1년 내 기존주택 매도하면 비과세 유지 가능

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❗ 실수하기 쉬운 포인트

1️⃣ 부모 자녀 간 증여 후 매도 시, 보유기간 승계 안 되면 과세 가능성 있음 2️⃣ 실거주 기준 애매하게 부족하면 전체 과세 전환됨 3️⃣ 분양권, 오피스텔은 주택 여부에 따라 양도세 달라질 수 있음

 

https://www.findsemusa.com/service/taxcal/TransferTaxCalc.do

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✍️ 마무리 요약

✔️ 집 팔 때 세금은 단순히 수익의 일부가 아닙니다. 전략입니다.
✔️ 1세대 1주택 요건과 실거주 기간은 양도세 비과세의 핵심이에요!
✔️ 양도 시기는 세금 금액을 좌우하니, 반드시 미리 준비하세요.
👉 다음 3편에서는 장기보유특별공제와 필요경비 정리로 이어집니다 😊