안녕하세요! 😊
오늘은 단순한 이론이 아니라, 제가 직접 경험한 첫 경공매 입찰 이야기를 해보려고 해요.
처음 도전하는 분들이라면 공감할 만한 고민과 시행착오가 많았던 시간이었어요.
1️⃣ 경매가 궁금했지만, 시작이 어려웠던 이유
솔직히 저는 좀 보수적인 성격이에요.
어릴 때부터 "위험한 건 하지 마라", "안정적으로 살아야 한다" 이런 얘기를 많이 들으면서 자랐어요.
그러다 보니 투자라고 하면 막연한 두려움이 있었죠.
하지만 27살쯤,
“내가 월급만으로 계속 살아도 괜찮을까?”
이런 고민이 들기 시작했어요.
그때 우연히 경매와 공매를 알게 됐고, 관심을 가지게 됐죠.
그런데 막상 시작하려고 하니 벽이 느껴졌어요.
- 경매 강의를 들을까? 근데 강의비가 너무 비싸네…
- 유튜브로 공부해볼까? 근데 너무 정보가 많아서 뭐가 맞는 건지 모르겠네…
이러면서 1년을 그냥 유튜브만 보고 보냈어요.
그런데 그걸로는 기초 개념만 잡히지, 실제 투자까지 가기에는 턱없이 부족하더라고요.
그래서 결국 책을 읽기 시작했고,
조금씩 돈을 모아 강의도 들으면서 공부를 더 깊이 했어요.
그러고 나서야 "이제 한 번 해볼까?" 하는 생각이 들더라고요.
2️⃣ 드디어 첫 입찰! 그런데 너무 조용한데..?
이렇게 몇 년을 공부한 끝에,
처음으로 한 빌라를 입찰하기로 했어요.
입찰서를 작성하고 법원으로 가는 길,
진짜 심장이 미친 듯이 뛰었어요.
“내가 지금 잘하고 있는 걸까?” 하는 생각이 끊임없이 들었죠.
그리고 결과 발표.
단독 낙찰!
처음엔 "와! 해냈다!!" 하면서 엄청 기뻤어요.
그런데 기쁨도 잠시, 이상한 생각이 들더라고요.
"근데… 왜 나 혼자 입찰한 거지?"
"혹시 이거 문제 있는 물건이었나??"
다른 사람들은 안 썼는데 나만 입찰했다는 게 갑자기 불안해지기 시작했어요.

3️⃣ "왜 이렇게 높게 써서 낙찰받았어요?"
그렇게 낙찰 영수증을 받고 나가는데,
낯선 아저씨 한 분이 다가오더니 말을 거는 거예요.
"아니, 왜 그렇게 높게 써서 낙찰받았어요?"
그 순간 심장이 쿵! 하고 내려앉았어요.
‘아, 내가 실수한 건가…?’
‘진짜 너무 높게 써버린 거야?’
머릿속이 하얘지면서 온몸이 얼어붙는 느낌이었어요.
하지만 가만히 있을 수 없었죠.
나는 2년 동안 공부했고, 수십 번 시뮬레이션을 돌려봤으니까.
그래서 심호흡을 한 번 하고,
제가 낙찰가를 어떻게 정했는지 차근차근 설명하기 시작했어요.
그때는 솔직히 설명을 한다기보다 내가 틀리지 않았다는 걸 스스로에게 증명하려는 느낌이었어요.
그렇게 말을 다 끝내니까,
그 아저씨가 한마디 하더라고요.
"아… 사실, 난 다음 회차에 입찰하려고 했거든. 근데 당신이 낙찰받아서 아쉽네."
그 순간 긴장이 확 풀렸어요.
‘아, 괜히 불안해했던 거구나.’
나는 내가 공부한 대로 했고, 이건 틀린 선택이 아니었구나.
4️⃣ 권리 분석, 이건 꼭 체크하자!
이 경험을 통해 저는 권리 분석의 중요성을 다시 한 번 깨달았어요.
그리고 앞으로 경매를 할 때는 이 세 가지는 무조건 확인한다! 하고 다짐했습니다.
✅ 1. 등기부등본은 프린트해서 형광펜으로 분석하기
- 말소기준권리를 찾고, 그 이후 권리들이 어떤 건지 직접 체크
- 인터넷으로만 보면 놓치는 부분이 많아요!
✅ 2. 임차인과 점유 관계 반드시 확인
- 대항력 있는 세입자가 있는지
- 전입일과 확정일자를 체크해서 내가 인수해야 할 금액이 있는지 분석
✅ 3. 현장 조사는 필수!
- 서류로만 보면 놓치는 게 많아요.
- 직접 가서 주변 환경, 건물 상태 체크해야 함.
5️⃣ 두려움을 넘어서야, 진짜 배운다
처음에는 내가 잘못된 선택을 한 게 아닐까? 하는 두려움이 컸어요.
하지만 시간이 지나고 보니,
그때 했던 선택이 결코 잘못된 게 아니었다는 걸 알게 됐어요.
그리고 깨달았죠.
👉 공부도 중요하지만, 결국 실행이 답이다.
아무리 유튜브를 보고 책을 읽어도,
실제로 입찰서를 쓰고 낙찰을 받아보는 순간 느껴지는 감정과 깨달음은 다르더라고요.
저처럼 경공매를 공부하고 있지만 실행이 망설여지는 분들이라면,
꼭 말씀드리고 싶어요.
"천천히 준비하되, 결국엔 한 번은 실행해야 한다."
그리고, 실패를 하더라도 그 과정에서 배우는 게 진짜 자산이 된다.
6️⃣ 앞으로도 함께 공부해요!
지금도 여전히 배우고 있지만,
첫 낙찰을 받았던 그 순간을 떠올리면 여전히 가슴이 뛰어요.
혹시 저처럼 처음 시작하면서 고민이 많다면
댓글로 질문 남겨주세요! 😊
저도 시행착오를 겪으면서 배우고 있는 입장이니,
같이 공부하고 성장해봐요!
다음 글에서는 **"내가 직접 만든 권리분석 이론"**를 공유해볼게요.
관심 있으시면 구독하고 기다려주세요!

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