💡 배당표를 해석하는 능력은 경매·공매에서 필수입니다! 배당표를 보면 누가, 얼마나 배당을 받고, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 있는지를 파악할 수 있어요. 이번 편에서는 실제 사례를 바탕으로 배당표를 해석하는 방법과 후순위 임차인이 보증금을 전혀 받지 못하는 경우를 분석해볼게요!
1. 배당표란? 왜 중요할까? 📜
배당표는 경매로 발생한 매각 대금을 어떻게 분배하는지를 정리한 표예요.
✅ 말소기준권리보다 선순위 권리 → 배당을 받을 가능성이 높음
✅ 말소기준권리보다 후순위 권리 → 배당을 받지 못하고 말소될 가능성이 큼
✅ 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액 → 배당이 부족한 경우 낙찰자가 부담해야 함
💡 배당표를 보는 이유?
✔️ 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액이 있는지 미리 확인 가능!
✔️ 선순위 임차인의 보증금 인수 여부 판단!
✔️ 채권자 간 배당 순위를 파악하여 경매 리스크 최소화!
2. 배당표 보는 법 (실제 사례 분석 – 후순위 임차인의 비극)


🔹 사례 개요
- 을구 7번 근저당권: 2019년 9월 27일 *신용협동조합에서 채권액 109,200,000원 설정 → 말소기준권리
- 임차인 강씨** : 2019년 11월 18일 전입, 확정일자 부여 (후순위 임차인으로 말소)
- 배당요구일: 2023년 10월 20일
💡 해석
- 말소기준권리(근저당권)보다 후순위로 전입 및 확정일자 부여됨 → 배당을 받지 못할 가능성이 큼.
- 배당요구를 했으나, 말소기준권리 이하이므로 배당을 전혀 받지 못하고 보증금 전액 손실.
- 낙찰자 입장에서는 인수할 보증금이 없어 깨끗한 물건이지만, 명도 과정이 어려워질 수 있음.

✅ 배당 순위 체크
**경매 배당 순위 **
순위내용
1순위 | 인지대 · 송달료 · 등록면허세 · 감정평가비용 등 경매 집행비용 |
2순위 | 소액임차인 최우선변제금, 체불 임금 |
3순위 | 당해세 (상속세 · 증여세 · 종합부동산세 등 국세, 재산세 · 자동차세 등 지방세)※ 2023년 4월 1일부터 국세 당해세 법정기일이 임차인 확정일자보다 늦으면 보증금 먼저 배당 |
4순위 | 주택 임차인 확정일자, 세금 법정기일, 근저당권 등 등기접수일, 건강보험료 등의 납부기한 중에서 날짜 순서에 따라 우선 배당 |
🔹 사례 분석: 후순위 임차인 (말소)
- 이번 사건에서는 임차인이 전입신고 및 확정일자는 받았지만, 선순위 근저당이 많아 배당을 전혀 받지 못하는 상황입니다.
- 결국 보증금 전액을 날리고 명도해야 하는 현실이 발생함.
- 만약 배당요구를 했다 하더라도, 선순위 근저당과 압류권자가 먼저 배당을 받기 때문에 배당금이 남아있지 않음.
🔹 낙찰자 입장에서 본 이 물건의 특징
- 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 전혀 없는 깨끗한 물건을 확보!
- 하지만 기존 점유자인 임차인은 보증금을 모두 날리게 되어 쉽게 이사를 나가지 않으려 할 가능성이 큼
- 즉, 보증금을 한 푼도 못 받은 임차인은 명도 협조를 거부하거나 강제 집행까지 가야 할 가능성이 있음
👉 이 사례에서 배울 점:
✔️ 후순위 임차인은 보증금을 보호받기 어려움
✔️ 선순위 근저당이 많다면 배당 가능성이 낮음
✔️ 배당표를 미리 확인하여 입찰 전략을 세워야 함
✔️ 낙찰자는 추가 부담이 없는 깨끗한 물건을 얻을 수 있지만, 명도 과정이 어려울 가능성이 높음
3. 선순위 임차인의 보증금 인수 여부 판단 🏠
✅ 임차인이 배당요구를 했는지 확인!
✅ 배당이 충분한 경우 → 보증금 전액 배당 가능 → 낙찰자 부담 없음
✅ 배당이 부족한 경우 → 낙찰자가 미배당 보증금을 인수해야 할 수도 있음
✅ 배당요구를 하지 않은 경우 → 보증금 전액 낙찰자가 인수 가능성 있음
💡 실전 예제
✔️ A 임차인: 전입 + 확정일자 O, 배당요구 O → 보증금 배당 완료, 낙찰자 부담 없음
✔️ B 임차인: 전입 + 확정일자 O, 배당요구 X → 보증금 전액 낙찰자 인수 가능성 큼
✔️ C 임차인: 전입 + 확정일자 O, 하지만 후순위로 인해 배당을 못 받음 → 보증금 전액 손실
👉 이 사례에서 배울 점:
✔️ 배당표를 미리 분석하지 않으면 임차인은 보증금을 날릴 수 있음!
✔️ 배당요구 여부와 대항력만으로 보증금이 보호되는 것이 아님!
✔️ 말소기준권리와 배당순위를 꼼꼼히 따져야 함!
✔️ 명도 과정이 어려워질 수 있으므로, 낙찰 후 협상 및 강제집행까지 고려해야 함!
4. 실전 권리 분석 – 배당표를 활용한 입찰 전략
✔️ 배당표를 분석하여 리스크 최소화!
✔️ 선순위 채권 및 세금 체납 여부 체크!
✔️ 임차인의 대항력과 배당요구 여부를 고려한 낙찰 전략 수립!
✔️ 후순위 임차인의 보증금 보호 가능성 확인!
✔️ 명도 과정이 어려워질 가능성을 고려하여 대비 전략 마련!
📢 다음 편 예고: 낙찰 후 절차 & 명도 방법 ✅ 낙찰 후 잔금 납부 & 소유권 이전 ✅ 점유자 명도 협상 & 강제집행 절차 ✅ 명도 소송 사례 & 실전 대응 전략
🔜 4편: 낙찰 후 절차 & 명도 방법! 기대해주세요!
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