7편: 경매 리스크 완벽 정리편 – 낙찰 전에 반드시 확인할 체크리스트

💡 경매는 싸게 사는 대신, 리스크도 따라옵니다! 권리관계, 세금, 공과금, 점유자, 법정지상권 등… 제대로 확인하지 않으면 '헐값에 덤터기'가 될 수 있어요. 이번 편에서는 경매 전 반드시 점검해야 할 리스크 항목들을 총정리해드립니다. 낙찰 전에 이 리스트 한 번만 체크하세요! ✅

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체크 필수

 

1. 권리분석 리스크 🔍

✅ 말소기준권리 확인

• 등기부등본에서 을구의 근저당, 가압류 등 중 말소기준권리 판단
• 기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자 인수 대상

✅ 임차인 권리관계

• 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 확인
• 대항력 있는 임차인은 보증금 인수 여부 필수 확인

✅ 법정지상권 & 유치권 여부

• 토지·건물 소유자가 다를 경우 법정지상권 존재 가능성 체크
• 공사비·공임비 등 유치권 주장 여부도 현장 확인 필요

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2. 세금 및 비용 리스크 💸

✅ 세금 체납 여부

• 매각물건명세서에 명시된 국세·지방세 체납 내역 확인
• 인수 대상인지 여부는 항목별로 다름 (당해세인지 확인)

✅ 관리비·공과금 체납

• 전기, 수도, 가스 등 체납 여부 확인
• 아파트의 경우 최대 3년치 공용 관리비 인수 가능 (집합건물법 제18조 근거)

✅ 취득세 & 기타 비용 준비

• 낙찰가 외에 세금·등기비용·법무사 수수료 등 총비용 시뮬레이션 필요

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3. 점유자 관련 리스크 🧍‍♂️

✅ 점유 상태 확인

• 전입세대열람, 현장 방문으로 실제 거주자 확인
• 점유자의 권리 성격 파악(임차인, 무단점유, 소유자 등)

✅ 명도 가능성 판단

• 배당 받지 못한 임차인, 협상 거부 시 명도 장기화 가능성
• 컨설팅 전입 등 허위 점유자 발생 가능성도 고려

✅ 점유이전금지가처분 신청 여부

• 낙찰 직후 점유권 주장 방지를 위한 가처분 필요성 검토

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4. 매각물건명세서 & 배당표 해석 📄

✅ 명세서 필수 항목 체크

• 인수사항 / 임차인 현황 / 세금 체납 여부
• 현장과 다른 정보가 있는지 이중 체크

✅ 배당표 분석 포인트

• 선순위 채권이 낙찰가를 초과하는지 여부
• 임차인 보증금 배당 여부 → 낙찰자 인수 여부 판단 기준

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5. 경매 전 필수 체크리스트 ✅

✔️ 시세조사 및 실거래가 확인 (입찰가 기준 설정의 핵심)

✔️ 등기부등본 분석 (말소기준권리 파악)

✔️ 전입세대열람 + 임차인 확정일자 확인

✔️ 배당요구 여부 확인

✔️ 매각물건명세서 전체 검토

✔️ 공과금·세금 체납 여부 체크

✔️ 법정지상권·유치권 위험성 검토

✔️ 점유 상태 및 명도 가능성 파악

✔️ 총 비용 시뮬레이션 (취득세, 법무비 등)

✔️ 사건번호 열람으로 실시간 변경 내역 확인

✔️ 점유이전금지 가처분 검토

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📢 이것으로 경매 시리즈 마무리!

7편까지 함께해주셔서 감사합니다. 😊 이번 시리즈는 '처음 경매에 도전하는 사람도 스스로 분석하고 입찰할 수 있도록' 돕기 위한 목적으로 기획되었습니다.

이제 여러분은 경매 전 꼭 확인해야 할 권리 분석, 세금 및 공과금, 명도, 배당표, 점유자 문제까지 핵심 리스크를 이해하고 체크할 수 있습니다.

🏁 경매는 준비된 사람에게 기회가 됩니다. 이 시리즈가 여러분의 첫 낙찰과 안전한 투자의 디딤돌이 되길 바랍니다!

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