🧯 명도 컨설팅, 믿어도 될까? 허위 이사비 요구 주의사항
안녕하세요. 오늘은 경매 낙찰 이후 ‘명도’를 진행하면서 꼭 한 번쯤 마주치게 되는 **‘명도 컨설팅’**에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
🏚 초보 낙찰자, 명도 컨설팅에 속지 마세요!
경매 낙찰 후 등기까지 완료하면 대부분의 초보 낙찰자들이 마주하는 가장 큰 불안은 바로 '명도'입니다.
“세입자가 연락을 안 받는다는데 어떡하지?” “명도는 어렵다던데, 누가 대신 해줬으면 좋겠는데…”
이런 불안한 틈을 타서 접근하는 것이 바로 ‘명도 컨설팅’이라는 이름의 중개 업체들입니다.
“세입자분과 연락이 어렵습니다.”
“명도 컨설팅 해드릴게요. 비용은 300만 원 정도입니다.”
겉보기에 전문 업체처럼 보이지만, 이들이 제시하는 ‘이사비’는 정말 합당한 걸까요?
불안한 심리를 자극해 과도한 비용을 요구하고, 초보 낙찰자가 법적 절차를 잘 모른다는 점을 이용하는 구조이기 때문에, 반드시 경계해야 합니다.
낙찰 후 등기까지 마친 뒤, 이제는 점유자를 내보내야 할 단계가 되면, 낙찰자 입장에서 종종 듣게 되는 말이 있습니다.
“세입자분과 연락이 어렵습니다.” “명도 컨설팅 해드릴게요. 비용은 300만 원 정도입니다.”
이렇게 먼저 접근해오는 컨설팅 업체들, 정말 믿어도 되는 걸까요? 그들이 말하는 이사비, 정말 낙찰자가 반드시 지급해야 하는 걸까요??
낙찰 후 등기까지 마치고, 점유자를 내보내야 할 상황이 되었을 때, 가장 흔히 듣는 말 중 하나가 이겁니다.
“세입자가 연락을 안 받아요.” “명도 도와드릴게요. 컨설팅 비용은 300만 원 정도입니다.”
이런 식으로 접근하는 명도 컨설팅 업체들, 과연 이들이 제안하는 이사비는 정당한 걸까요?
❗ 명도 컨설팅의 구조는 이렇습니다
컨설팅 업체는 세입자와 낙찰자 사이에 끼어듭니다.
- 세입자에게는 “이사비 많이 받아줄게요”
- 낙찰자에게는 “빠르게 명도 해드릴게요”
결국 중간에서 과도한 금액을 요구하고, 일부만 세입자에게 전달되는 구조가 많습니다.
📌 실전에서는 이사비를 300~500만 원까지 부풀리는 경우도 있습니다. 이 경우, 법적 근거는 전혀 없습니다.
✅ 법적으로 낙찰자는 이사비를 ‘줄 의무’가 없습니다
해당 세입자 유형법적 처리 가능성
| 대항력 없는 임차인 | 인도명령 또는 명도소송으로 직접 집행 가능 |
| 배당요구 안 한 무권리자 | 이사비 요구 근거 없음 |
| 월세 미납자 | 점유 사유 불인정 시 강제명도 가능 |
즉, 이사비는 협상의 수단일 수는 있어도 의무가 아닌 선택입니다. 명도컨설팅이 말하는 **‘이사비는 당연한 권리’**는 거짓입니다.
🧨 대표적인 허위 명도 컨설팅 수법
| 수법 | 설명 |
| 세입자 가장 | 실제 거주자가 아님에도 세입자인 척 협박 |
| 법률 위협 | “이사비 안 주면 소송 갑니다” → 실제로 소송 불가능한 사안 |
| 이사비 청구서 위조 | 법적 문서처럼 꾸민 문서를 전달해 겁주기 |
| 가짜 ‘조정 사무소’ 사칭 | 법원이나 행정기관처럼 꾸며 중재 유도 |
💬 실전 대응 방법
- 직접 세입자와 접촉 시도 (전화, 방문, 우편 등 정중히)
- 매각물건명세서 + 현황조사서 재확인 → 전입일, 확정일자, 점유여부 체크
- 대항력·배당요구 여부 파악 후 전략 세우기
- 명도컨설팅 연락은 신중하게 대응 → 무리한 금액 요구 시 녹취·문자 보관
- 불법 명도 컨설팅은 공정위·소비자원에 신고
- 명도소송 또는 인도명령 직접 진행 가능
- 필요 시 변호사·법률 상담 활용 (소액 사건도 가능)
✅ 결론: 명도, 감정보다 원칙이 먼저입니다
명도 과정은 감정이 섞이면 손해보기 쉽습니다. 특히 **“이사비 안 주면 못 나간다”**는 협박이나, **“컨설팅 업체가 해결해줄게요”**라는 말에 쉽게 휘둘리면, 몇백만 원을 쓸데없이 낭비할 수도 있습니다.
명도는 법과 원칙, 그리고 현실적인 대화로 풀 수 있습니다. 불필요한 비용을 줄이고, 필요한 상황에서는 따뜻한 조율을 선택하세요.
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